Vous allez réaliser un programme immobilier en contrat de promotion immobilière (CPI) et le maître d’ouvrage vous demande une garantie financière d’achèvement (GFA).
Même avec une grille d’appel de fonds favorable, pour délivrer une GFA votre banquier vous impose l’ouverture d’un crédit travaux impliquant des frais supplémentaires, l’accroissement de vos encours et souvent la mobilisation inutile de vos fonds propres.
Des solutions alternatives existent. Spécialiste de la caution immobilière, CLA COURTAGE vous accompagne pour interroger les meilleurs garants du marché.
Sommaire :
- Les alternatives aux cautions bancaires
- CPI et GFA – L’approche CLA Courtage
- Ligne d’encours GFA : un vrai levier de développement
- Annexes : analyses comparatives VEFA / CPI et terminologie de la caution
Les alternatives aux cautions bancaires
Les promoteurs immobiliers spécialistes du contrat de promotion immobilière (CPI) peuvent mettre en avant leur solidité financière et proposer des garanties intrinsèques aux acquéreurs.
Cependant, les acquéreurs exigent de plus en plus une garantie financière extrinsèque auprès d’une banque ou d’un garant assureur. Dans ce cas, elle prendra la forme d’une garantie de bonne fin ou de bonne exécution couvrant tout ou partie de l’opération (voir en fin d’article : Analyse comparative VEFA / CPI et terminologie de la caution).
Le garant se constitue caution solidaire (au sens des articles 2288 et suivants du Code civil) du promoteur envers le maitre d’ouvrage et s’oblige envers lui à payer toutes les sommes nécessaires à l’achèvement de l’ouvrage.
Au quotidien, CLA COURTAGE gère pour ses clients promoteurs immobiliers, des garanties financières d’achèvement (GFA) par programme ou pour un ensemble d’opérations via des lignes d’encours.
CPI et GFA – L’approche CLA Courtage
Spécialiste de la caution immobilière, CLA COURTAGE a développé de solides partenariats avec les meilleurs garants du marché. Avec CLA COURTAGE vous bénéficiez d’un accès privilégié à plusieurs compagnies de renom qui n’ont que quelques distributeurs exclusifs.
L’entrée en relation avec les garants
Il est important de réussir l’entrée en relation avec le garant correspondant le mieux au profil du promoteur immobilier, au projet de contrat de promotion immobilière (CPI) et aux exigences de l’acquéreur.
Après une première analyse financière du promoteur immobilier, de son organisation et de son expérience, CLA COURTAGE valide avec ses partenaires la faisabilité pour l’étude d’une première opération.
Dans un deuxième temps, le projet est analysé sous tous les aspects (Juridiques, administratifs, financiers, techniques, qualité des intervenants).
Avant un passage en comité d’engagement, nous privilégions une rencontre entre le promoteur et le garant pour :
- Affiner l’analyse de risque
- Bien appréhender le projet de CPI
- Définir les conditions techniques et tarifaires
Chaque opération est unique et nécessite une approche sur mesure. Un équilibre est toujours à trouver entre les exigences de l’acquéreur, ce que le garant est prêt à couvrir et le degré d’exposition du promoteur.
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Ligne d’encours GFA : un vrai levier de développement
Pour les opérateurs réalisant un certain volume (CPI et/ou de ventes en bloc VEFA), il est pertinent de mettre en place une ligne d’encours pour piloter au mieux son développement. La ligne d’encours est une enveloppe qui se reconstitue au fur et à mesure des livraisons.
Les avantages de la ligne d’encours GFA avec un assureur sont multiples :
- Exigence de fonds propres moindre avec une libération anticipée
- Encours des assureurs non comptabilisés comme encours bancaires
- Conditions tarifaires optimisées (taux dans la fourchette basse du marché, prime FLAT, effet cliquet selon les volumes d’encours utilisés)
- Délais de traitement et d’obtention de la GFA considérablement raccourcis
Avec une enveloppe bien calibrée et adaptée au cycle de vie des projets, la ligne d’encours devient un outil stratégique de développement pour le promoteur immobilier. Elle lui permet en effet :
- D’optimiser ses fonds propres
- De saisir des opportunités
- De piloter ses encours
La valeur ajoutée de CLA COURTAGE
Grâce à une connaissance précise du marché et aux volumes d’encours gérés, notre cabinet vous permet d’accéder aux meilleurs assureurs garants de manière rapide et efficace.
Notre expertise nous permet de naviguer à travers les différentes stratégies et politiques des assureurs garants. Nous analysons soigneusement leurs critères pour vous offrir les meilleures options disponibles.
Avec CLA COURTAGE, vous bénéficiez d’un accompagnement personnalisé, de la mise en place de votre première GFA à la négociation de lignes d’encours avec plusieurs garants.
Pour aller plus loin
Consultez notre article à propos du fonctionnement de la ligne d’encours GFA
Annexes : analyses comparatives VEFA / CPI et terminologie de la caution
| Aspect | VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) | CPI (Contrat de Promotion Immobilière) |
|---|---|---|
| Nature du contrat | Vente d’un bien immobilier en construction | Mandat de gestion d’un projet immobilier |
| Propriété | Propriété progressive de l’acheteur | Propriété du maître d’ouvrage |
| Paiement | Paiements échelonnés selon l’avancement | Paiement selon les termes du contrat |
| Garanties | Garantie financière d’achèvement, garantie décennale | Garantie de bonne fin |
| Réglementation | Fortement réglementée pour protéger l’acheteur | Moins réglementée, plus flexible |
| Responsabilités | Promoteur responsable de l’achèvement | Promoteur agissant en tant que mandataire |
| Utilisation courante | Vente de logements neufs | Projets immobiliers complexes, grands projets |
| Rôle du promoteur | Vendeur et constructeur | Mandataire gestionnaire |
| Aspect | Garantie de Bonne Fin | Garantie de Bonne Exécution |
|---|---|---|
| Objectif principal | Assurer l’achèvement complet du projet | Assurer la conformité des travaux aux spécifications |
| Période de couverture | Jusqu’à l’achèvement du projet | Pendant et immédiatement après l’exécution des travaux |
| Modalités | Caution bancaire, assurance, retenue de garantie | Retenue de garantie, caution bancaire, assurance |
| Montant couvert | Généralement un pourcentage du montant total du projet | Généralement 5% à 10% du montant total du contrat |
| Recours en cas de défaillance | Financer l’achèvement du projet par un tiers | Réparer ou corriger les défauts ou non-conformités |
| Utilisation | Contrats de construction, promotion immobilière | Contrats de construction, services |
| Aspect | Garantie à Première Demande (GAPD) | Garantie Autonome |
|---|---|---|
| Exigences de paiement | Paiement sur simple demande du bénéficiaire | Paiement sur présentation de documents spécifiés |
| Indépendance | Indépendante du contrat principal | Indépendante du contrat principal |
| Rapidité d’exécution | Très rapide (simple demande suffit) | Rapide mais conditionnée par la présentation de documents |
| Risques d’abus | Plus élevée en raison de la simplicité de la demande | Moins élevée en raison des conditions documentaires |
| Utilisation courante | Projets de construction, transactions commerciales internationales | Divers contextes commerciaux et financiers |
| Nature juridique | Obligation inconditionnelle de payer | Obligation conditionnelle de payer selon des critères prédéfinis |
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