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Contrat de Promotion Immobilière (CPI) et Garantie Financière : évitez l’ouverture de crédit

Vous allez réaliser un programme immobilier en contrat de promotion immobilière (CPI) et le maître d’ouvrage vous demande une garantie financière d’achèvement (GFA).

Même avec une grille d’appel de fonds favorable, pour délivrer une GFA votre banquier vous impose l’ouverture d’un crédit travaux impliquant des frais supplémentaires, l’accroissement de vos encours et souvent la mobilisation inutile de vos fonds propres.

Des solutions alternatives existent. Spécialiste de la caution immobilière, CLA COURTAGE vous accompagne pour interroger les meilleurs garants du marché.

Sommaire :

Vous allez réaliser un programme immobilier en contrat de promotion immobilière (CPI) et le maître d’ouvrage vous demande une garantie financière d’achèvement (GFA).

Les alternatives aux cautions bancaires

Les promoteurs immobiliers spécialistes du contrat de promotion immobilière (CPI) peuvent mettre en avant leur solidité financière et proposer des garanties intrinsèques aux acquéreurs.

Cependant, les acquéreurs exigent de plus en plus une garantie financière extrinsèque auprès d’une banque ou d’un garant assureur. Dans ce cas, elle prendra la forme d’une garantie de bonne fin ou de bonne exécution couvrant tout ou partie de l’opération (voir en fin d’article : Analyse comparative VEFA / CPI et terminologie de la caution).

Le garant se constitue caution solidaire (au sens des articles 2288 et suivants du Code civil) du promoteur envers le maitre d’ouvrage et s’oblige envers lui à payer toutes les sommes nécessaires à l’achèvement de l’ouvrage.

Au quotidien, CLA COURTAGE gère pour ses clients promoteurs immobiliers, des garanties financières d’achèvement (GFA) par programme ou pour un ensemble d’opérations via des lignes d’encours.

CPI et GFA – L’approche CLA Courtage

Spécialiste de la caution immobilière, CLA COURTAGE a développé de solides partenariats avec les meilleurs garants du marché. Avec CLA COURTAGE vous bénéficiez d’un accès privilégié à plusieurs compagnies de renom qui n’ont que quelques distributeurs exclusifs.

L’entrée en relation avec les garants

Il est important de réussir l’entrée en relation avec le garant correspondant le mieux au profil du promoteur immobilier, au projet de contrat de promotion immobilière (CPI) et aux exigences de l’acquéreur.

Après une première analyse financière du promoteur immobilier, de son organisation et de son expérience, CLA COURTAGE valide avec ses partenaires la faisabilité pour l’étude d’une première opération.

Dans un deuxième temps, le projet est analysé sous tous les aspects (Juridiques, administratifs, financiers, techniques, qualité des intervenants).

Avant un passage en comité d’engagement, nous privilégions une rencontre entre le promoteur et le garant pour :

  • Affiner l’analyse de risque
  • Bien appréhender le projet de CPI
  • Définir les conditions techniques et tarifaires

Chaque opération est unique et nécessite une approche sur mesure. Un équilibre est toujours à trouver entre les exigences de l’acquéreur, ce que le garant est prêt à couvrir et le degré d’exposition du promoteur.

Pour une étude
personnalisée gratuite

Ligne d’encours GFA : un vrai levier de développement

Pour les opérateurs réalisant un certain volume (CPI et/ou de ventes en bloc VEFA), il est pertinent de mettre en place une ligne d’encours pour piloter au mieux son développement. La ligne d’encours est une enveloppe qui se reconstitue au fur et à mesure des livraisons.

Les avantages de la ligne d’encours GFA avec un assureur sont multiples :

  • Exigence de fonds propres moindre avec une libération anticipée
  • Encours des assureurs non comptabilisés comme encours bancaires
  • Conditions tarifaires optimisées (taux dans la fourchette basse du marché, prime FLAT, effet cliquet selon les volumes d’encours utilisés)
  • Délais de traitement et d’obtention de la GFA considérablement raccourcis

Avec une enveloppe bien calibrée et adaptée au cycle de vie des projets, la ligne d’encours devient un outil stratégique de développement pour le promoteur immobilier. Elle lui permet en effet :

  • D’optimiser ses fonds propres
  • De saisir des opportunités
  • De piloter ses encours

La valeur ajoutée de CLA COURTAGE

Grâce à une connaissance précise du marché et aux volumes d’encours gérés, notre cabinet vous permet d’accéder aux meilleurs assureurs garants de manière rapide et efficace.

Notre expertise nous permet de naviguer à travers les différentes stratégies et politiques des assureurs garants. Nous analysons soigneusement leurs critères pour vous offrir les meilleures options disponibles.

Avec CLA COURTAGE, vous bénéficiez d’un accompagnement personnalisé, de la mise en place de votre première GFA à la négociation de lignes d’encours avec plusieurs garants.

Pour aller plus loin

Consultez notre article à propos du fonctionnement de la ligne d’encours GFA

Annexes : analyses comparatives VEFA / CPI et terminologie de la caution

Différences entre VEFA et CPI
AspectVEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement)CPI (Contrat de Promotion Immobilière)
Nature du contratVente d’un bien immobilier en constructionMandat de gestion d’un projet immobilier
PropriétéPropriété progressive de l’acheteurPropriété du maître d’ouvrage
PaiementPaiements échelonnés selon l’avancementPaiement selon les termes du contrat
GarantiesGarantie financière d’achèvement, garantie décennaleGarantie de bonne fin
RéglementationFortement réglementée pour protéger l’acheteurMoins réglementée, plus flexible
ResponsabilitésPromoteur responsable de l’achèvementPromoteur agissant en tant que mandataire
Utilisation couranteVente de logements neufsProjets immobiliers complexes, grands projets
Rôle du promoteurVendeur et constructeurMandataire gestionnaire
Différences entre garantie de Bonne Fin et garantie de Bonne Exécution
AspectGarantie de Bonne FinGarantie de Bonne Exécution
Objectif principalAssurer l’achèvement complet du projetAssurer la conformité des travaux aux spécifications
Période de couvertureJusqu’à l’achèvement du projetPendant et immédiatement après l’exécution des travaux
ModalitésCaution bancaire, assurance, retenue de garantieRetenue de garantie, caution bancaire, assurance
Montant couvertGénéralement un pourcentage du montant total du projetGénéralement 5% à 10% du montant total du contrat
Recours en cas de défaillanceFinancer l’achèvement du projet par un tiersRéparer ou corriger les défauts ou non-conformités
UtilisationContrats de construction, promotion immobilièreContrats de construction, services
Différences entre GAPD (Garantie à Première Demande) et Garantie Autonome
AspectGarantie à Première Demande (GAPD)Garantie Autonome
Exigences de paiementPaiement sur simple demande du bénéficiairePaiement sur présentation de documents spécifiés
IndépendanceIndépendante du contrat principalIndépendante du contrat principal
Rapidité d’exécutionTrès rapide (simple demande suffit)Rapide mais conditionnée par la présentation de documents
Risques d’abusPlus élevée en raison de la simplicité de la demandeMoins élevée en raison des conditions documentaires
Utilisation couranteProjets de construction, transactions commerciales internationalesDivers contextes commerciaux et financiers
Nature juridiqueObligation inconditionnelle de payerObligation conditionnelle de payer selon des critères prédéfinis

Promoteurs immobilier, pour vos assurances et cautions

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